چرا ایرانیان به جای تهران در ترکیه خانه می‌خرند؟

«عدم ثبات» کلیدواژه اقتصاد ایران طی ۴ سال گذشته است. یکی از اتفاقاتی که در این سال‌ها رخ داده، رشد شدید معاملات مسکن ایرانی‌ها در ترکیه بوده است. تعداد خرید املاک در ترکیه توسط ایرانیان از ابتدای سال ۹۵ تا پایان نیمه اول ۹۶ به طور متوسط، ماهانه ۵۷ واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که این عدد طی ۲ ماه اخیر به ۱۲۹۴ واحد مسکونی رسیده است. یعنی طی ۴ سال اخیر میزان خرید املاک در ترکیه توسط ایرانی‌ها بیش از ۲۲ برابر شده است. چنین رشد عجیبی در شرایطی رخ داده که قیمت دلار در ایران طی مدت مشابه ۸ برابر شده است. همچنین در این مدت در شرایطی نسبت دلار به لیر ترکیه ۲.۳ برابر شده است که قیمت مسکن بر اساس لیر ۲ برابر شده است. به این ترتیب ارزش دلاری سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه طی این مدت ۱۳ درصد کاهش داشته؛ ولی میل ایرانیان برای خرید خانه در ترکیه همچنان بیشتر می‌شود.

عدم ثبات اقتصادی چگونه منجر به مهاجرت می‌شود؟

بررسی روند قیمت دلار و تعداد املاکی که ایرانیان در ترکیه خریده‌اند، نشان می‌دهد که روند رشد سرمایه‌گذاری ایرانیان در املاک ترکیه از نیمه دوم ۹۶ که قیمت دلار رو به افزایش رفت، صعودی شد. نکته مهم ماجرا اینجاست که تا پیش از نیمه دوم ۹۶، به واسطه سرکوب قیمت دلار، نرخ بازاری ارز بسیار پایین‌تر از نرخ اقتصادی آن بود. چیزی که فرصت جذابی برای تبدیل ریال به دلار و سرمایه‌گذاری‌های دلاری به وجود آورده بود. ولی می‌بینیم که در این دوره به علت ثبات نسبی اقتصادی، جذابیت سودهای ریالی بانک‌ها و آرامش نسبی در فضای اقتصادی کشور، برای سرمایه‌گذاری در بازار ترکیه که از قضا در آن دوره وضعیت خوب و رو به رشدی داشت، میل چندانی وجود نداشت.

این روند صعودی خرید ملک در ترکیه از اردیبهشت ۹۷ که ترامپ از برجام خارج شد شدت بیشتری گرفت. در همین دوره شاهد رشد تند و تیز قیمت دلار و وارد شدن یک شوک جدی به اقتصاد ایران بودیم. نکته جالب توجه این جاست که ترکیه در شهریور ۹۷ حداقل سرمایه‌گذاری در املاک برای اعطای شهروندی را از یک میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار کاهش داد. اما بررسی روند میزان خرید املاک در ترکیه توسط ایرانیان نشان می‌دهد که این اتفاق حداقل در کوتاه‌مدت به طور مستقیم اثری در رشد تعداد خریدهای ایرانیان در بازار مسکن ترکیه نداشته است. از سوی دیگر می‌بینیم هر گاه قیمت دلار صعودی شده، تعداد مسکن‌های ترکی خریداری شده توسط ایرانیان رشد چشمگیری داشته است.

به غیر از این به نظر می‌رسد ارزان‌تر بودن مسکن در ترکیه در قیاس با ایران از دیگر دلایل کوچ ایرانیان به این کشور است. به طوری که طبق آمارهای بانک مرکزی ترکیه متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در استانبول به عنوان گران‌ترین شهر ترکیه به جدود ۷۵۰ لیر رسیده است. با توجه به نرخ دلار به لیر که حدود عدد ۱۰ است، یعنی هر متر مسکن در گران‌ترین شهر ترکیه ۷۵۰ دلار است. این در حالی است که طبق داده‌های بانک مرکزی ایران میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به حدود ۳۲ میلیون تومان رسیده است که با دلر ۲۸ هزار تومانی معادل ۱۱۴۰ دلار می‌شود. این یعنی قیمت ملک در تهران بیش از ۵۰ درصد گران‌تر از ترکیه است. به نظر می‌رسد موج تورمی سنگین املاک در تهران که رسماخرید خانه را برای بسیاری از افراد تبدیل به آرزو کرده منجر به کوچ برخی از افراد به ترکیه برای خرید مسکن ارزان‌قیمت شده است. ممکن است برخی از افراد هم املاک خود در تهران را بفروشند و با بخش کمتری از پول خود در ترکیه املاک بخرند و بقیه پول خود را هم سرمایه‌گذاری کنند.

متوسط قیمت هر متر مربع املاک در ترکیه و برخی از شهرهای بزرگ آن

 

چنین چیزی نشان می‌دهد که تفاوت ترکیه در آزادی‌های اجتماعی و امکان دریافت شهروندی از یک کشور دیگر بر میزان تمایل ایرانیان برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه به اندازه ثبات اقتصاد کلان کشور، اثرگذار نبوده است. همان‌طور هم که در بررسی روند تعداد خرید املاک در ترکیه توسط ایرانیان و روند قیمت دلار می‌بینیم، هر گاه که قیمت دلار کاهش یافته و آرامشی نسبی بر فضای اقتصادی داخل کشور حاکم شده، ایرانیان کمتری برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک ترکیه اقدام کرده‌اند. به عنوان مثال بعد از افت قیمت دلار در اواخر مهر سال گذشته و سپس بعد از پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا در اواسط آبان سال ‍۱۳۹۹، به واسطه کاهش جدی انتظارات تورمی و امید به احیای سریع برجام تعداد خریدهای ایرانیان در بازار املاک ترکیه افت شدیدی را تجربه کرد.

چرخه عدم ثبات اقتصادی چگونه ایجاد می‌شود؟

از ابتدای سال جاری میلادی تا کنون، یعنی طی ۱۰ ماه گذشته، ایرانیان در مجموع حدود ۷۲۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریده‌اند. اگر فرض کنیم طی ۲ ماه میلادی پایانی سال ۲۰۲۱ نیز، ایرانیان مثل دو ماه اخیر رفتار کنند و مجموعا ۲۶۰۰ واحد مسکونی دیگر بخرند، کل تعداد املاک ترکی خریداری شده توسط ایرانیان به حدود ۱۰ هزار واحد می‌رسد. حال اگر فرض کنیم متوسط قیمت هر ملک خریداری شده در ترکیه توسط ایرانیان ۱۵۰ هزار دلار باشد، می‌توان انتظار داشت که در کل سال ۲۰۲۱ بازار املاک ترکیه که حالا از نظر اقتصادی بی‌ثبات شده است، ۱.۵ میلیارد دلار از اقتصاد بیمار ایران جذب سرمایه کرده است.

چنین چیزی قطعا بر بازار ارز داخل کشور فشار ایجاد می‌کند و منجر به کم‌یابی بیشتر دلار و سپس گران‌تر شدن آن می‌شود. به عبارتی دیگر چرخه‌ای به وجود آمده که افراد به خاطر بی‌ثباتی اقتصادی داخلی، به کشور همسایه کوچ می‌کنند و در آنجا سرمایه‌گذاری می‌کنند. اتفاقی که خود منجر به فشار بیشتر بر اقتصاد کشور و افزایش بی‌ثباتی آن می‌شود.

blog_posts style=”normal” columns=”3″ columns__md=”1″ auto_slide=”6000″ cat=”28″ posts=”100″ readmore=”ادامه اخبار” readmore_color=”alert” readmore_style=”underline” readmore_size=”small” show_date=”false” image_height=”56.25%” image_hover=”zoom”]