احتمال گرانی ۱۰۰ درصدی اجاره به دلیل حباب قیمت مسکن

اگرچه قیمت های فعلی اجاره بها بسیار بالا و کمرشکن است اما برخی محاسبات نشان می دهد حباب ایجاد شده در قیمت مسکن چنان حجیم است که خطر جهش دو برابری اجاره همچنان مستاجران را تهدید می کند.

به گزارش کاماپرس، شاید تصور کنید اجاره مسکن به حد کمرشکنی رسیده و افزایش بیش از این اجاره ها غیرممکن است. این تصور می تواند تا اندازه ای درست باشد چرا که فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک نیز بیان می کنند در برخی محله ها مالکان برای اجاره واحدهای مسکونی خود مدتها در انتظار مستاجر می مانند و نهایتا حاضر به تخفیف می شوند.

البته این وضعیت در همه مناطق حاکم نیست و با وجود بالا بودن قیمت های اجاره ، واحدهای مسکونی به سرعت اجاره می روند. روز گذشته آماری منتشر شد که نشان می داد مستاجرانی که در همان واحد مسکونی یکسال دیگر مستقر شدند و به عبارتی اجاره نامه خود را یکسال تمدید کردند به طور متوسط ۴۶ درصد اجاره بیشتری پرداخته اند.

روزنامه همشهری تحلیل و محاسباتی را در گزارش مسکنی خود منتشر کرده است که در صورت تحقق به فاجعه دیگری برای مستاجران تبدیل می شود.

شاخصp/r چیست و چرا افزایش آن نگران کننده است؟

همشهری نوشته است؛  شاخص حباب‌سنج بازار مسکن از منطقه هشدار عبور کرده و از بروز یک فاجعه و بحران خبر می‌دهد. تفسیر ساده و دم‌دستی آمارهای رسمی این است که یا قیمت مسکن بیش از ۵۰درصد حباب دارد یا همچنان قابلیت یک افزایش بیش از ۱۰۰درصدی دیگر برای قیمت اجاره مسکونی محتمل است. البته سناریوی میانه این دو تفسیر نیز وجود دارد که درصورت تحقق آن فقط ابعاد بحران کوچک‌تر خواهد شد.

شاخصp/r یعنی نسبت قیمت بازاری ملک به اجاره‌بهای سالانه آن، شاخص نسبتاً دقیقی برای سنجش وضعیت حباب قیمتی در بازار مسکن بوده که در ادوار گذشته، همواره در اوج دوره‌های رونق روی بالاترین رقم قرار داشته و به‌تدریج بر اثر تثبیت قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی مسکن تعدیل شده است، اما حالا بررسی آمارهای رسمی حاکی از این است که میانگین کشوری شاخص p/r از ۳۷برابر گذشته و در شهر تهران نیز به ۴۰برابر رسیده؛ این در حالی است که در ابتدای دهه ۹۰و در اوج جهش قیمت مسکن، این نسبت از ۱۸برابر فراتر نرفته بود و میانگین بلندمدت آن نیز کمتر از ۱۵برابر بوده است.

فشار شدید به مستاجران در صورت غفلت سیاست گذاران بخش مسکن

به نوشته روزنامه همشهری آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران حاکی از این است که در آخر سال گذشته، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری کشور ۱۰میلیون و ۲۵۰هزار و ۷۰۰تومان و میانگین اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی (مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه ۳درصد ودیعه پرداختی) معادل ۲۲هزار و‌۹۲۰تومان بوده است. در این وضعیت میانگین قیمت اجاره سالانه یک متر زیربنای مسکونی در کل کشور ۲۷۵هزار و ۴۰تومان و شاخص p/r (نسبت قیمت بازاری ملک به اجاره‌بهای سالانه آن) معادل ۳۷برابر بوده است.

در حالت خوش‌بینانه و با فرض اینکه دوره رونق مسکن تمام‌شده و جهش جدیدی در قیمت آن رخ نمی‌دهد، رقم ۳۷برابری می‌تواند بالاترین رقم شاخص p/r قلمداد شود. با توجه به اینکه در پایان دوره قبلی رونق بازار مسکن یعنی سال‌۱۳۹۲، این نسبت معادل ۱۸برابر بوده است، می‌توان گفت که شاخص p/r در اوج دوره اخیر رونق مسکن بیش از دوبرابر دوره قبلی رشد کرده است. حتی این شاخص در جهش قیمتی سال۸۹ نیز از ۲۱برابر عبور نکرده بود و رقم فعلی آن ۱٫۸برابر سال۸۹ است.

در این شرایط، اگر سیاستگذاران قادر به ساماندهی بازار مسکن نباشند و انتظارات تورمی در اقتصاد ایران اجازه اصلاح قیمت مسکن را صادر نکند، شاخص p/r در بازار مسکن فقط با جهش‌های متوالی قیمت اجاره و به‌اصطلاح تخلیه کل تورم مسکن در این بازار تعدیل خواهد شد و این یعنی فشار بسیار شدید به مستأجرانی که حداقل یک‌سوم جامعه شهری را در ایران تشکیل می‌دهند و غالباً جزو اقشار متوسط رو به پایین و آسیب‌پذیر هستند.