ریسک‌های پیش خرید در بازار املاک

بازار دوم معاملات مسکن به‌عنوان یک گزینه مناسب برای انجام معاملات مسکن در سال آینده از سوی کارشناسان به متقاضیان و فعالان این بازار توصیه می‌شود.  بررسی‌ها از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن وگزینه‌های پیش‌روی این بازار برای سال آینده نشان می‌دهد، ورود به بازار پیش‌فروش و پیش خرید مسکن برای دو ضلع اصلی بازار یعنی سازنده‌ها(فروشنده‌های واحدهای مسکونی در حال ساخت، نوساز و تازه‌ساز) و خریداران، یکی از روش‌های معامله برد- برد ملکی در شرایط فعلی محسوب می‌شود. این درحالی است که به‌دنبال تحولات صورت گرفته در بازار مسکن از یکسو و همچنین وجود برخی موانع قانونی در مسیر بازار دوم معاملات مسکن، طی سال‌های اخیر این روش تامین مالی برای سازنده‌ها وخرید مدت‌دار برای متقاضیان به خصوص خانه‌اولی‌ها، به حالت مسدود یا دست‌کم نیمه مسدود درآمده است. با این حال،‌ هم‌اکنون کارشناسان بازار معاملات مسکن انجام معاملات پیش‌خرید وپیش‌فروش مسکن را برای هر دو سمت معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در حکم یک بازی برد- برد تعبیر می‌کنند و به متقاضیان در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند این روش را به‌عنوان یکی از گزینه‌های مناسب برای انجام معاملات خود به منظور پیشبرد مقاصد موجود در هر دو سمت، مدنظر داشته باشند. پیش‌فروش مسکن هم‌اکنون از آن جهت در حکم یک بازی برد- برد برای هر دو سمت عرضه‌کننده مسکن ومتقاضی واحدهای مسکونی تلقی می‌شود که در وهله اول، سازنده‌های واحدهای مسکونی می‌توانند از این روش به نفع تامین مالی پروژه‌های در دست اجرای خود بهره‌مند شوند. در وهله دوم از آنجا که هم‌اکنون تعداد قابل توجه یا به بیان بهتر عمده متقاضیان بازار معاملات مسکن به‌دلیل جهش‌های متوالی قیمت آپارتمان، به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده‌اند و قدرت خرید خود را برای معامله واحدهای مسکونی آماده از دست داده‌اند می‌توانند از این طریق در مسیر خانه‌دار شدن گام بردارند و واحدی را با روش پیش‌خرید تملک کنند.

در سمت عرضه واحدهای مسکونی هم‌اکنون سازنده‌ها با دو چالش مهم مواجه هستند؛ چالش اول مربوط به نبود مشتری برای واحدهای مسکونی آماده عرضه آنها به بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی است که موجب شده حجم زیادی از این واحدهای نوساز و تازه‌ساز در بازار به فروش نرسد. علت این موضوع از یک سو فاصله قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز با واحدهای مسکونی چند ساله به‌دلیل تورم هزینه‌های ساختمانی ظرف دو سال گذشته تاکنون و در وهله بعد ناشی از رکود عمیق در کل بازار معاملات مسکن است و همین موضوع منجر به بروز معضل تامین مالی برای اتمام پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام و درحال ساخت سازنده‌ها از یک سو و همچنین عدم دسترسی سمت عرضه مسکن به منابع مالی کافی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید است.