دو ابزار بورس کالا برای مدیریت بازار املاک

عرضه و معامله املاک و مستغلات از بورس کالا و تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از طریق انتشار اوراق سلف استاندارد موازی، دو ابزار بورس کالا برای ساماندهی به بازار آشفته مسکن در کشور بود که ظرف ماه‌های اخیر با جدیت پیگیری شد، به‌گونه‌ای که ظرف هفته‌های گذشته شاهد عرضه و معامله چند ملک از طریق این بازار بودیم.

تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از دیگر پیشنهادهای مطرح شده از سوی بورس کالا ظرف ماه‌های اخیر بود که با استقبال خوبی روبه‌رو شد اما اجرایی شدن آن نیاز به کسب اجازه فقهی و طی شدن روند اداری داشت. این روزنامه برای بررسی نتایج حاصل از راه‌اندازی و رونق گرفتن بازار املاک و مستغلات بورس کالا گفت‌وگویی با مدیر مطالعات اقتصادی شرکت بورس کالا داشت. جواد فلاح در این رابطه گفت: بورس کالا به‌دنبال جا انداختن بازار املاک و مستغلات به‌جای روش مزایده برای فروش اموال مازاد سازمان‌های مختلف است و این موضوع را از طریق برگزاری جلسات با مدیران سازمان‌ها، بانک‌ها و… و بیان مزایای این بازار و همچنین فرهنگ‌سازی میان متقاضیان خرید املاک را دنبال می‌کند. فلاح در زمینه طرح انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز یا همان فروش متری مسکن نیز گفت: این طرح مراحل اخذ مجوزهای فقهی را به اتمام رسانده و ظرف روزهای آینده وارد مراحل اداری برای بررسی درخواست‌های پذیرش می‌شود. در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تامین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را ارائه می‌دهد و متقاضیان می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک یا حتی کمتر از آن خریداری کنند. متن کامل این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.

نحوه انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی ساخت مسکن چگونه خواهد بود؟

در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تامین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد. افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک یا حتی کمتر از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند. در این طرح سازنده متعهد می‌شود که به ازای پول دریافتی از محل انتشار اوراق، ملک را ساخته و به صاحبان اوراق تحویل بدهد. در سررسید پروژه، دو گروه خریدار اوراق وجود خواهند داشت. عده‌ای که به میزان کافی اوراق برای تملک یک واحد را در اختیار دارند، این افراد یک واحد از مجتمع را انتخاب کرده و صاحب آن خواهند بود. گروهی دیگر نیز افرادی هستند که به میزان کافی اوراق برای تملک یک واحد از مجتمع را ندارند یا درصورت داشتن اوراق کافی تمایلی به تملیک و تحویل ملک ندارند. در این روش سه راه‌حل برای تصفیه پیش روی گروهی که ملکی را تحویل نمی‌گیرد، وجود دارد. در روش اول، براساس قرارداد اوراق، فروشنده اختیار فروش اوراق را در سررسید به دارندگان اوراق می‌دهد. به‌عنوان مثال در زمان حال قیمت هر مترمربع از اوراق ملک ۱۰ میلیون تومان است، خریدار متعهد می‌شود که ۳ سال بعد در زمان تحویل پروژه، اوراق هر مترمربع را با قیمت ۱۵ میلیون تومان از صاحبان اوراق خریداری کند. در این روش بخشی از خریداران اوراق می‌توانند از اختیار فروش خود استفاده کرده و در زمان سررسید پروژه، اوراق خود را با بهایی مشخص که در زمان انتشار اوراق در امیدنامه مشخص شده به منتشر کننده اوراق بفروشند.

در روش دوم، خریداری اوراق از خریدار با نرخ روز هر مترمربع ملک خواهد بود. اگر فروشنده اوراق، اختیار تصفیه نقدی را به خریداران داده باشد، متعهد می‌شود که در سررسید پروژه، اوراق خریداران را به ازای قیمت روز ملک در بازار از خریدار خریداری کند.

روش سوم نیز مربوط به زمانی می‌شود که فروشنده، هیچ یک از دو حالت اول را در زمان انتشار اوراق متقبل نشده باشد. در این حالت واحدهای باقی مانده در تابلو بورس کالا عرضه شده و به هر نرخی که به فروش رفت، مبلغ میان دارندگان اوراق به نسبت سهم تقسیم می‌شود.