سرایت  نوسان دلاری به بازار مسکندر حالی که تحولات بازار مسکن دست‌کم در ۶ماهه اخیر حاکی از استقرار این بازار در فاز رکود تورمی است و افزایش قابل توجه قیمت‌ها رمقی برای تنفس و سر بر آوردن تقاضاهای راستین و به عبارتی تقاضاهای مصرفی باقی نگذاشته است، حجم معاملات ملک در بهمن ماه نسبت به دی ماه ۳۹درصد افزایش یافت.

اگر چه شاید بخشی از این رشد 39 درصدی ماهانه را بتوان ناشی از الگوی بازار شب عید در سنوات گذشته قلمداد کرد، اما مساله نوسان دوباره دلار در بهمن ماه نیز قابل توجه و موثر ارزیابی می‌شود. تا چند سال پیش، کارشناسان قایل به اثرپذیری فوری بازار مسکن از تحولات سیاسی یا نرخ ارز و سایر شوک‌ها نبودند، اما با توجه به تجربه‌های اخیر، برای کارشناسان  بازار مسکن مسلم شده است که با دسترسی بیشتر مردم به اخبار و اطلاعات از طریق شبکه‌های مجازی و اجتماعی، طول موج نوسان‌های سیاسی یا اقتصادی موثر بر این بازار کوتاه‌تر و حتی لحظه‌ای شده است. از سویی، آنلاین شدن بازارها از جمله بازار مصالح و از سوی دیگر، ‌آنلاین شدن تغییرات انتظارات تورمی و البته تزریق هیجان به خریداران و فروشندگان ملک از سوی مشاوران املاک دست به دست هم داده‌اند تا سرعت بازار مسکن   را افزایش دهند.

مشاهدات میدانی حاکی از تلاش برخی مشاوران املاک برای قیمت‌سازی‌های کاذب و انجام معاملات متعدد توسط سفته بازان است، به گونه‌ای که در برخی موارد، حتی از واحد مسکونی مورد نظر بازدید دقیقی صورت نمی‌گیرد و با نشان دادن نمای بیرون (به دلیل همراهی نکردن برخی مستاجران برای بازدید) و تصاویر داخلی منزل خرید و فروش می‌شود. در واقع، با این شیوه‌ها برخی مشاوران املاک فرآیند طولانی خرید و فروش ملک را کاهش می‌دهند و همزمان سفته بازان به دلیل چشم‌انداز تورمی ملک زحمت وارسی و بررسی واحد مورد نظر را به خود نمی‌دهند، چرا که مطمئن هستند در آینده نزدیک و با همکاری بی‌سابقه برخی از بنگاه‌های املاک می‌توانند ملک را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند. در چنین شرایطی، قیمت دلار که در روز اول بهمن ماه سال جاری 11 هزار و 550 تومان بود با افزایشی حدود 16.5 درصدی در نخستین روز اسفند ماه سال جاری به رقم 13 هزار و 460 تومان رسید. همین نوسان 2 هزار تومانی نیز حربه‌ای شد که برخی از مشاوران املاک با پیشنهاد رقم‌های تازه به سرمایه‌گذاران، آنها را به سفته بازی تشویق کنند.

کارنامه  بازار مسکن در بهمن 97

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 9.97 میلیون تومان است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 85.1 درصد رشد داشته است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی 11 ماه اول سال با رشد 68.8 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل به 7.96 میلیون تومان رسید. روند معاملات ملک در پایتخت طی بهمن ماه سال جاری اگر چه رشد 39 درصدی را تجربه کرد، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل، ‌49.2 درصد کاهش یافت. همچنین مجموع معاملات ملکی انجام شده در تهران طی 11 ماه نخست سال جاری به 113 هزار و 984 فقره رسید که نسبت به دوره مشابه سال قبل افت 32.5 درصدی را تجربه کرده است.

  منطقه یک درصد گران‌ترین ها در بازار مسکن 

به گزارش بانک مرکزی، در بهمن ماه سال 1397 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9.97 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 و 85.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 109.2 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 61.2 درصد) تعلق دارد.  درمیان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 21.8 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 4.53 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 89.1 درصد و 86.7 درصد افزایش نشان می‌دهند.

   افزایش سهم قدیمی سازها در بازار مسکن 

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که از مجموع 9343 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 44.3 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن ماه سال قبل 4.4 واحد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و 16 تا 20 سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.9 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرار دادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.1 و 8.2 درصدی در رتبه‌های قرار گرفته‌اند.  در مجموع 71.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در بهمن ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 11، 7، 8، 15، 14، 10، 24، 5 و1) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.3 درصد از کل تعداد معاملات بازار مسکن  را به خود اختصاص داده‌اند.

 86 درصد معاملات زیر متوسط قیمت بازار مسکن 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 5 تا 6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9.9 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران  در بازار مسکن را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 6 تا 7 میلیون تومان و 7 تا 8 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.8 و 9.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 85.9 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (9.97 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

 57 درصد معاملات زیر 80 متر مربع در بازار مسکن 

بانک مرکزی همچنین گزارش کرده است، توزیع فراوانی تعداد واحدهای سکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیر بنای 50 تا 60 و 60 تا 70 مترمربع هر کدام با سهم یکسان 15.1 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 40 تا 50 متر مربع به ترتیب با سهم 12.4 و 11.4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.3 درصد از معاملات انجام شده  در بازار مسکن را به خود اختصاص دادند.

  48 درصد معاملات زیر 600 میلیون توماندر بازار مسکن 

در بهمن ماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از این است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 18.2 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 150 تا 300 و 450 تا 600 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 15.3 و 12.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان در بازار مسکن  اختصاص داشته است.

  افزایش 20 درصدی کرایه  در بازار مسکن 

بر اساس این گزارش، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران در بهمن ماه سال جاری حاکی از این است که این شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل 20.4 درصد رشد یافته است.

معاملات مسکن در چند روز ابتدای اسفندماه تغییر چندانی نسبت به بهمن نداشته و برخی خریداران مصرفی، تحت تأثیر رشد قیمت، عدم قطعیت و انتظار برای ثبات یا حتی کاهش قیمت‌ها، معاملات خود را به تعویق انداخته‌اند.

پرس‌وجوها از دفاتر مشاور املاک حاکی از آن است تعداد معاملات در اولین هفته از اسفندماه ۱۳۹۷ رشد چندانی نسبت به بهمن ماه نداشته و چنگی به دل نمی‌زند. قیمت‌های پیشنهادی نیز حدود نرخ‌های بهمن ماه ارائه می‌شود. البته معدود واحدهایی با قیمت‌های نامتعارف که از آنها به عنوان فایل‌های قرمز یاد می‌شود، باعث شده تا غالب فروشندگان از ریسک تخفیف خودداری کنند. عدم قطعیت شرایط اقتصادی ناشی از تأثیرات سیاسی نیز عامل دیگری است که مشاوران املاک معتقدند به احتیاط فروشندگان دامن زده است.

بر اساس آمارهای ثبت شده در سامانه‌های املاک از یکم تا پنجم اسفندماه ۱۲۲۶ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به همین زمان در ماه قبل افزایش چندانی نشان نمی‌دهد. با این‌که شتاب برخی متقاضیان مصرفی آپارتمان برای خرید بیشتر شده اما واسطه‌های ملکی می‌گویند افراد حرفه‌ای، خرید خود را در بهمن ماه قطعی کرده‌اند و معاملات اسفندماه بیشتر از سوی کسانی انجام می‌شود که نمی‌خواهند خرید را به سال آینده موکول کنند.

با همه این احوالات، رکود یا به گفته‌ی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کسادی هنوز در بازار مسکن وجود دارد. در بهمن ماه امسال ۶۸۶۵ فقره خرید و فروش ملک در شهر تهران به ثبت رسید که نسبت به بهمن ماه ۱۳۹۶ کاهش ۶۳ درصدی نشان می‌دهد. انتظار می‌رود در اسفندماه نیز با چنین وضعیتی مواجه باشیم.

بازار مسکن خنثی شده است

یکی از سوالاتی که این روزها ذهن بسیاری از مردم را به خود مشغول کرده این است که بازار مسکن در سال آینده به چه مسیری خواهد رفت. بعضی افراد از گرانی صحبت می‌کنند، عده‌ای معتقد به کاهش قیمت‌ها هستند و برخی نیز رشد متناسب با نرخ تورم را پیش‌بینی می‌کنند. اما آن‌چه می‌توان از شرایط فعلی استنباط کرد این‌که توان طرف تقاضا جوابگوی قیمت‌های فعلی نیست.

سلمان خادم‌المله، واکنش بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت را خنثی می‌داند و معتقد است: با توجه به این‌که اقتصاد ما تحت تأثیر تحریم‌ها قرار دارد اگر شرایط سخت‌تر شود ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند ولی هرچقدر قیمت بالا برود رابطه معکوس با حجم معاملات پیدا می‌کند و خرید و فروش از این مقدار هم کمتر خواهد شد. لذا با توجه به این‌که در هر بخشی قیمت، محصول عرضه و تقاضا است بعید می‌دانم قیمت مسکن در سال آینده بالاتر از نرخ تورم برود.

راهکار کنترل قیمت در بازار مسکن 

محمدمهدی مافی، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است که اگر سیاست‌های لازم برای جذب نقدینگی بخش خصوصی در بخش ساخت و ساز اتخاذ شود می‌توان روند رشد قیمت مسکن را کنترل کرد؛ او هم‌چنین بازار مسکن را ماهیتاً تابع عرضه و تقاضا می‌داند و می‌گوید اگر سرمایه‌ها به بازار مسکن حمله کند عرضه حدود یک دهم تقاضا است.

فروش خانه با تخفیف ۸ تا ۱۰ درصد

یکی از راهکارها برای رونق‌دهی به بازار خرید و فروش مسکن، جدا از بحث تقویت طرف تقاضا از طریق تسهیلات و هم‌چنین افزایش ساخت و ساز، ارائه تخفیف از سوی فروشندگان است که اتحادیه املاک این برنامه را در دستور کار خود قرار داده و قصد دارد در نمایشگاه املاک و مستغلات این ایده را عملیاتی کند. طبق گفته مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در نمایشگاه املاک و مستغلات که از ۱۰ تا ۱۳ اسفندماه در محل نمایشگاه‌های بین‌المللی برگزار می‌شود مشاوران املاک، سازندگان و بانک‌ها با یکدیگر عجین شده‌اند تا املاک با تخفیف ۸ تا ۱۰ درصد به فروش برسد. البته در محل نمایشگاه خرید و فروش ممنوع است اما هماهنگی‌ها می‌تواند انجام شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره پیش بینی از قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: تجربه نشان داده بعد از انقلاب اسلامی، چهار بار در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ قیمت مسکن جهش داشته است. چهار مؤلفه اصلی هم باعث این جهش می‌شود که حامل انرژی، ارز، طلا و بورس است که هرگاه حرکت کند قیمت‌ها بالا می‌رود. در سال ۱۳۹۱ رشد یکباره نرخ ارز باعث افزایش قیمت مسکن شد، بعد به تدریج به ثبات رسید. در ۱۳۹۷ نیز همین اتفاق افتاد و انتظار داریم از این به بعد قیمت مسکن به ثبات برسد. البته ممکن است بالا برود اما کمتر از شاخص تورم خواهد بود.

راهکارهای نجات بازار مسکن چیست؟

بررسی آماری تعداد واحدهای مسکونی در مقابل خانوارهای دارای مسکن ملکی نشان می دهد حمایت از تولید مسکن به تنهایی کافی نبوده و نیازمند ساز و کار مالیاتی برای حذف سوداگری از بازار مسکن نیز هستیم.

اگرچه بسیاری از کارشناسان و سیاست گذاران مسکن معتقدند یکی از مشکلات فعلی بخش مسکن، کمبود واحد مسکونی مصرفی است، با این حال برخی دیگر با اشاره به آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران در خصوص تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور، مشکل فعلی این بازار را علاوه بر کمبود واحد مسکونی، عدم مدیریت واحدهای موجود در خصوص نحوه تخصیص آن به شهروندان می دانند؛ به گونه ای که بخش عمده ای از مالکان، خانوارهایی هستند که یک واحد مسکونی مصرفی دارند و درصد بسیار محدودی نیز مالکانی هستند که تعداد زیادی واحد مسکونی با هدف انجام معاملات سرمایه ای در اختیار دارند.

به نظر می رسد این اتفاق به دلیل عدم وجود بانک اطلاعاتی و عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی در حدود ۳ سال گذشته (تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴) رخ داده است. سامانه ای که با استفاده از آن، علاوه بر امکان اخذ مالیات بر خانه های خالی، امکان اخذ مالیات بر عایدی  بازار مسکن و حذف سوداگران از این بخش وجود داشت؛ نتیجه اخذ این دو نوع مالیات به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، امکان بازارپذیر کردن این تعداد واحد مسکونی و تبدیل آن به بخش مصرفی را هم فراهم می کرد.

بنابر آنچه مرکز آمار ایران منتشر کرده است در فاصله زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده اما تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار صاحب مسکن ملکی شده اند. به عبارت دیگر ۷۷ درصد (سه چهارم) مسکن تولید شده در این بازه زمانی برای فعالیت های سوداگرانه بوده است. این در حالی است که در فاصله زمانی ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۸۰ درصد مسکن تولید شده را خانوارها با هدف مصرف واقعی خریداری کرده اند.

این آمار نشان می دهد در نگاه کلان در سراسر کشور نه منطقه ای یا صرفا پایتخت، علاوه بر آنکه با کمبود مسکن در بخش مصرفی مواجهیم، به دلیل نبود سازوکار مناسب مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین عدم پایه ریزی سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی برای اجرای مالیات بر خانه های خالی، ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور، توازن را در این بخش بر هم زده است.

با این حساب حتی اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی از سمت عرضه مسکن حمایت کرده و ساخت و ساز در کشور بار دیگر شدت بگیرد، تا زمانی که بازار سوداگرانه مسکن کنترل نشود، امکان توانمند شدن خانوارها برای خرید مسکن مصرفی و کاهش قیمت ها در این بازار وجود ندارد.

 

پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال جاری و سال آینده موضوعی است که بسیاری از افراد به دنبال آن هستند. املاک به دلیل ماهیت آن وسیله‌ای است که تمام افراد با آن سر و کار دارند، از اینرو اطلاع از وضعیت مسکن در آینده و پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت مسکن در ماه‌های آتی می‌تواند در تصمیم‌گیری افراد نقش پررنگی داشته باشد.

با توجه به افزایش ناگهانی و شدید قیمت‌ها در ماه‌های اخیر و نوسانات موجود در قیمت مسکن، بازار مسکن در وضعیت پایداری قرار ندارد. از اینرو خریداران، فروشندگان، سرمایه‌گذاران، مستاجران و افرادی شاغل در این بخش بدنبال اطلاع از آخرین وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی بازار مسکن در آینده هستند.

بخش مسکن به عنوان یکی از شاخصه‌های تاثیرگذار در رشد اقتصادی در سطح کلان از اهمیت بالایی برخوردار بوده بطوریکه رونق و یا رکود در این بخش بر سایر حوزه‌های اقتصادی نیز تاثیرگذار خواهد بود. با تشریح اهمیت بازار مسکن حال به تشریح نظر کارشناسان در مورد بازار مسکن و پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آتی می‌پردازیم.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۹۸

پیش‎بینی بازار مسکن در سال ۹۸ و ماه‌های پایانی سال جاری طبق اظهارات کارشناسان مسکن و تحلیل گران، بر این است که با توجه به وضعیت فعلی رکود در بازار مسکن و ثبات نسبی در بازار ارز و عدم کشش قیمتی بیشتر در این بخش در ماه‌های پایانی سال جاری رشد قیمتی مسکن به صفر می‌رسد.

همچنین در صورت ادامه روند کنونی در سال آینده شاهد ثبات نسبی در بازار مسکن هستیم. پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده این است که با ثبات نسبی شرایط برای خریداران واقعی مهیا می‌شود. کاهش قیمت مسکن در آینده احتمال ضعیفی است بطوریکه پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده حاکی از آن است که تنها در صورتیکه بازار در حالت رکود فعلی باقی بماند  ممکن است برخی فروشندگان حاضر به فروش ملک خود به قیمت پایین‌تر گردند.

در بررسی رفتار بازار مسکن در سالهای اخیر در می‌یابیم که همواره بعد از یک دوره کوتاه مدت افزایش قیمت‌ها با یک دوره ثبات نسبی و رکود مواجه می‌شویم تا متقاضیان و بازار خود را با قیمت‌ها هماهنگ نمایند. با توجه به موارد فوق پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده حاکی از آن است که بعد از به صفر رسیدن افزایش قیمت‌ها تا پایان سال جاری، شاهد دوره نسبی ثبات در بازار مسکن در سال آینده بوده و تقاضای بازار خود را به وضعیت موجود نزدیک می‌نماید البته این را در نظر بگیرید که شواهدی مبنی بر این وجود دارد که بازار مسکن در وضعیت رکود تورمی فرو رود. حال با معرفی عوامل موثر در پیش‌بینی بازار مسکن مطلب را ادامه می‌دهیم.

عوامل موثر در پیش‌بینی بازار مسکن

عوامل موثر در پیش‌بینی بازار مسکن توسط کارشناسان و تحلیل‌گران این بخش جوانب مختلفی را دربر می‌گیرد. تعداد معاملات املاک ثبت شده توسط دفاتر مشاور املاک یکی از عوامل مهم در پیش‌بینی بازار مسکن در آینده با توجه به روند حاکم بر خرید و فروش است.

با بررسی دوند کاهشی و یا افزایشی تعداد معاملات صورت گرفته می‌توان پیش‌بینی برای آینده در نظر گرفت. عامل دوم شرایط فروش املاک و نحوه خرید و فروش املاک گویای وضعیت بازار مسکن و توانایی و قدرت خرید متقاضیان است.

به عنوان مثال در ماه‌های اخیر و پس از افزایش قیمت مسکن، متقاضیان به خرید واحدهای مسکونی چندین سال ساخت در مناطق جنوبی تهران که دارای قیمت ارزان‌تر هستند و همچنین واحدهای کوچک متراژ روی آورده‌اند که نشان از عدم توانایی قدرت خرید متقاضیان واقعی است. همچنین ثبات یا عدم ثبات در بازارهای مالی دیگر از جمله بازار ارز، طلا ، نرخ سود شبکه بانکی و غیره تاثیر زیادی بر روی بخش مسکن دارد.

به عنوان مثال با افزایش قیمت‌های ارز و طلا و کاهش سود بانکی جریان نقدینگی به سوی بازار مسکن سرازیر گردیده و سرمایه‌گذاران شروع به انتقال نقدینگی خود به بخش مسکن نمودند. از طرفی افزایش قیمت مصالح و کاهش ساخت و ساز از دیگر عوامل مزید بر علت در افزایش قیمت مسکن بشمار می‌روند. همانطور که مشاهده می‌نمائید پیش‌بینی بازار مسکن به عوامل متعدی بستگی دارد که هر کدام می‌تواند بر روی این بخش از اقتصاد تاثیر گذارد

سرایت  نوسان دلاری به بازار مسکندر حالی که تحولات بازار مسکن دست‌کم در ۶ماهه اخیر حاکی از استقرار این بازار در فاز رکود تورمی است و افزایش قابل توجه قیمت‌ها رمقی برای تنفس و سر بر آوردن تقاضاهای راستین و به عبارتی تقاضاهای مصرفی باقی نگذاشته است، حجم معاملات ملک در بهمن ماه نسبت به دی ماه ۳۹درصد افزایش یافت.

اگر چه شاید بخشی از این رشد 39 درصدی ماهانه را بتوان ناشی از الگوی بازار شب عید در سنوات گذشته قلمداد کرد، اما مساله نوسان دوباره دلار در بهمن ماه نیز قابل توجه و موثر ارزیابی می‌شود. تا چند سال پیش، کارشناسان قایل به اثرپذیری فوری بازار مسکن از تحولات سیاسی یا نرخ ارز و سایر شوک‌ها نبودند، اما با توجه به تجربه‌های اخیر، برای کارشناسان  بازار مسکن مسلم شده است که با دسترسی بیشتر مردم به اخبار و اطلاعات از طریق شبکه‌های مجازی و اجتماعی، طول موج نوسان‌های سیاسی یا اقتصادی موثر بر این بازار کوتاه‌تر و حتی لحظه‌ای شده است. از سویی، آنلاین شدن بازارها از جمله بازار مصالح و از سوی دیگر، ‌آنلاین شدن تغییرات انتظارات تورمی و البته تزریق هیجان به خریداران و فروشندگان ملک از سوی مشاوران املاک دست به دست هم داده‌اند تا سرعت بازار مسکن   را افزایش دهند.

مشاهدات میدانی حاکی از تلاش برخی مشاوران املاک برای قیمت‌سازی‌های کاذب و انجام معاملات متعدد توسط سفته بازان است، به گونه‌ای که در برخی موارد، حتی از واحد مسکونی مورد نظر بازدید دقیقی صورت نمی‌گیرد و با نشان دادن نمای بیرون (به دلیل همراهی نکردن برخی مستاجران برای بازدید) و تصاویر داخلی منزل خرید و فروش می‌شود. در واقع، با این شیوه‌ها برخی مشاوران املاک فرآیند طولانی خرید و فروش ملک را کاهش می‌دهند و همزمان سفته بازان به دلیل چشم‌انداز تورمی ملک زحمت وارسی و بررسی واحد مورد نظر را به خود نمی‌دهند، چرا که مطمئن هستند در آینده نزدیک و با همکاری بی‌سابقه برخی از بنگاه‌های املاک می‌توانند ملک را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند. در چنین شرایطی، قیمت دلار که در روز اول بهمن ماه سال جاری 11 هزار و 550 تومان بود با افزایشی حدود 16.5 درصدی در نخستین روز اسفند ماه سال جاری به رقم 13 هزار و 460 تومان رسید. همین نوسان 2 هزار تومانی نیز حربه‌ای شد که برخی از مشاوران املاک با پیشنهاد رقم‌های تازه به سرمایه‌گذاران، آنها را به سفته بازی تشویق کنند.

کارنامه  بازار مسکن در بهمن 97

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 9.97 میلیون تومان است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 85.1 درصد رشد داشته است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی 11 ماه اول سال با رشد 68.8 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل به 7.96 میلیون تومان رسید. روند معاملات ملک در پایتخت طی بهمن ماه سال جاری اگر چه رشد 39 درصدی را تجربه کرد، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل، ‌49.2 درصد کاهش یافت. همچنین مجموع معاملات ملکی انجام شده در تهران طی 11 ماه نخست سال جاری به 113 هزار و 984 فقره رسید که نسبت به دوره مشابه سال قبل افت 32.5 درصدی را تجربه کرده است.

  منطقه یک درصد گران‌ترین ها در بازار مسکن 

به گزارش بانک مرکزی، در بهمن ماه سال 1397 متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 9.97 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 و 85.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 109.2 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 61.2 درصد) تعلق دارد.  درمیان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 21.8 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 4.53 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 89.1 درصد و 86.7 درصد افزایش نشان می‌دهند

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TOP